Блог

Зарубежная недвижимость: процедура покупки недвижимости в Италии

Недвижимость в Италии: юридические особенности покупки

Как купить недвижимость в Италии

Всю предварительную информацию и первичные переговоры клиент может провести в представительстве итальянской компании в Москве - Для москвичей и иногородних клиентов возможны разные формы контактов - по телефону, e-mail и пр. Москва +7 495 748 46 51 Италия +39 320 79 59 343 Франция +33 647 27 37 15;  info@internationalhome.ru

На этом этапе клиенту будут продемонстрированы имеющиеся варианты объектов недвижимости или подобраны новые. Будут разъяснены все юридические аспекты покупки недвижимости в Италии и согласованы сроки его визита в Италию для просмотра недвижимости. Далее клиент приезжает в Италию для просмотра недвижимости за свой счет (авиабилеты, отель и пр), т.е по туристической визе.

Русскоговорящий менеджер итальянской компании встречается и клиентом и организует просмотр объектов недвижимости.

Покупка недвижимости в Италии иностранцами (нерезидентами)

Если Покупатель хочет ускорить процесс, то необходимо заранее побеспокоиться об открытии персонального расчетного счета в итальянском банке, так как платежи при покупке недвижимости производятся только в безналичной форме через банковские расчетные счета.

Процедура покупки включает в себя три стадии:

1. Предложение о покупке (Proposta di acquisto):

 после принятия решения покупателем о покупке недвижимости, итальянское агентство составляет документ, в котором прописываются параметры, местоположение и цена выбранной недвижимости, а также условия и время оплаты. Для подтверждения серьезности своего намерения покупатель должен предоставить чек с суммой задатка, которая составляет обычно 5%-10% от заявленной стоимости недвижимости. Чек выписывается на имя владельца недвижимости (Продавца). Деньги пока еще не переводятся на счет продавца. Чек является подтверждением намерений. Агентство предлагает на рассмотрение продавца предложение о покупке с приложенным чеком. Если предложение устраивает продавца, он подписывает его. В этом случае агентство передает продавцу чек и с этого момента за клиентом закрепляется исключительное право на покупку этого объекта недвижимости и объект снимается с продажи. В случае, если продавец просит изменения предложения (цена, способ оплаты, сроки и т.д.), покупатель может или принять условия продавца или нет. В случае непринятия, ему возвращается чек. Если же продавец согласен, а покупатель передумает покупать недвижимость, деньги ему не возвращаются.

2. Предварительный контракт (Preliminare di vendita):

обычно через несколько дней после принятия Предложения о покупке заключается предварительный контракт о покупке. При этом покупатель уплачивает продавцу около 10-20% от стоимости продажи. Также оплачиваются услуги агентства. Как правило, с момента внесения первого взноса до окончания сделки проходит 30-45 дней. За этот период времени клиент переводит (аккумулирует) оставшуюся часть суммы и сумму дополнительных расходов на оформление недвижимости в собственность (налоги) на свой персональный счет в итальянском банке. Для большей безопасности в случае, если одна из сторон того потребует, предварительный контракт может быть подписан в присутствии Нотариуса (стоимость услуги Нотариуса по предварительному контракту – около 1000 €, эту сумму оплачивает запросившая сторона).

3. Заключительный контракт (Contratto notarile di compravendita):

после времени необходимого для оценки и подготовки документов (обычно 30-45 дней) стороны с участием агентства встречаются у Нотариуса для подписания Акта о покупке (Atto notarile di compravendita), который передает право владения имуществом от продавца к покупателю. Покупатель оплачивает оставшуюся сумму продавцу. Покупатель также оплачивает услуги нотариуса по перезаписи имущества в Регистре. После подписания акта у нотариуса, покупатель получает ключи, копию акта, заверенную нотариусом, и и становится полноправным владельцем купленной недвижимости. Нотариус же в свою очередь производит государственную регистрацию в департаменте Регистра собственности. Обычно на это уходит до 45 дней без участия покупателя, после чего Покупатель получает на руки зарегистрированный нотариальный акт купли-продажи недвижимости.

Налоги и платежи

Агентство: размер комиссионных должен быть согласован с агентством заранее в виде определенного процента от цены продажи. Оговаривается также предоставление переводчика и автомобиля для просмотра имущества. Обычно размер комиссионных итальянского агентства составляет 3 % от цены продажи недвижимости + НДС (20% от суммы комиссии). Комиссионные уплачиваются агентству при подписании предварительного контракта продажи. При рекламе итальянской недвижимости в СМИ размер комиссионных не включается в ЦЕНУ продажи, т.е. комиссионные всегда обговариваются с агентством, которое будет вести Вашу сделку по покупке недвижимости в Италии.

Нотариус: Заключительный контракт (Contratto notarile di compravendita) обязательно подписывается в присутствии Нотариуса, стоимость услуг Нотариуса зависит от сложности акта и стоимости недвижимости (чем выше стоимость, тем меньше %). В среднем, стоимость услуг Нотариуса составляет 0,7%- 1,5%.

Налоговые платежи при оформлении жилой недвижимости в собственность

В случае если жилая недвижимость (квартира, вилла) покупается у строительной компании (первичный рынок новостроек) покупатель уплачивает :

1. НДС = 10% от цены продажи

2. фиксированный ипотечный налог 168€ (за перезапись имущества в Регистре)

3. фиксированный кадастровый налог168€

4. гербовый сбор 168€ Итого: 10% от цены продажи + 500 €

В случае если жилая недвижимость (квартира, вилла) покупается со вторичного рынка покупатель уплачивает:

1. гербовый сбор - 7%

2. перезапись имущества в Регистре собственников - 2%

3. кадастровый налог - 1%

Итого: 10% от кадастровой стоимости недвижимости

Каждый год оплачивается:

Муниципальный налог на имущество I.C.I. (Imposta Comunale sugli Immobili) соответствующий 0,7% кадастровой стоимости имущества.

Плата за утилизацию бытовых отходов - TARSU (Tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani). Налог рассчитывается по установленным в городском управлении нормативам, к которому отосится недвижимость.

В случае, если имущество сдается в аренду, уплачивается налог IRPEF, равный 30% годового дохода от аренды.

Стоимость услуг по содержанию дома, виллы, квартиры зависит от региона, например, в Лигурии платятся круглый год (вне зависимости живет кто-нибудь в доме или нет):

а). электричество – 8 евро/месяц (если никто не живет); 8 евро/месяц + расход по счетчику (если живут в доме);

б). вода - 10 евро/месяц + расход по счетчику приблизительно 1евро за м3; с). мусор – около 3 евро за кв.м. площади недвижимости

Дополнительную информацию по юридическим вопросам покупки недвижимости в Италии, получения ВНЖ, открытии собственного бизнеса в Италии можно получить по телефону, e-mail или в наших офисах.

Визовый режим для владельцев недвижимости в Италии.

Для иностранцев, являющихся собственниками недвижимости в Италии, итальянское посольство выдает и пролонгирует каждый год мультивизы шенгенского образца, дающие право владельцу находиться два периода по 3 месяца в каждом полугодии в Италии и других странах шенгена. Чтобы получить постоянную визу (ВНЖ) одной недвижимости не достаточно, а необходимо еще зарегистрировать в Италии собственную фирму. Открыть фирму в Италии достаточно просто, кроме того, нет жестких правил на обязательный прием на работу итальянцев. Т.е. фирма может быть открыта и успешно функционировать с одним работником, т.е. самим хозяином.

Налоговые платежи при оформлении коммерческой недвижимости в собственность

Процедура оформления коммерческой недвижимости в собственность похожа на оформление жилой недвижимости (см.выше), но есть отличие в размере налогов, которые необходимо уплатить в итальянскую казну при оформлении.

Этот разовый налог составляет от 10% до 20% от цены продажи коммерческой недвижимости, а не от кадастровой стоимости, как в случае с жилой недвижимостью. Сумма налога меняется в зависимости от того, кто является покупателем (юр.лицо, физ.лицо и т.д). А так же есть возможностью возврата в будущем НДС при осуществлении деятельности покупателем. Например, при гостинично и ресторанной деятельности, Вы обязаны будете добавлять к стоимости работ НДС , который после уплаты Вашими будущими клиентами, не будет перечислятся в бюджет государства, а будет оставаться у Вас, до тех пор пока Вы таким образом не возместите уплаченный Вами при покупке коммерческой недвижимости НДС.