Как купить дом в Лигурии из-за рубежа
Лигурийская Ривьера — одно из самых популярных мест для покупки второго дома у моря. Процедура понятная, но отличается от той, что принята во многих других странах. Важно помнить: к недвижимости, расположенной в Италии, применяется итальянское право, независимо от гражданства покупателя (ст. 51 Закона 218/1995). Ниже — основные этапы; полное руководство с расходами, налогами и чек-листами можно бесплатно скачать в конце статьи.
1. Кто может покупать
- Граждане ЕС и ЕЭЗ покупают на тех же условиях, что и итальянцы.
- Граждане других стран могут покупать, если их страна разрешает итальянцам то же самое. Это «условие взаимности» (ст. 16 Предварительных положений Гражданского кодекса Италии), его проверяет нотариус. Иностранцы, законно проживающие в Италии с видом на жительство, от этой проверки освобождены (ст. 2 Законодательного декрета 286/1998).
- Покупка недвижимости не даёт права на вид на жительство. Для граждан стран вне ЕС действуют обычные визовые правила.
2. Налоговый код
Для покупки нужен итальянский налоговый код (codice fiscale). Его выдаёт Налоговое агентство (Agenzia delle Entrate) или консульство Италии. Счёт в итальянском банке не обязателен, но удобен.
3. Предложение о покупке
Покупатель подписывает письменное предложение, обычно с задатком. Оно обязывает его в течение указанного срока (ст. 1329 ГК Италии). Если продавец его принимает, договор считается заключённым (ст. 1326).
4. Предварительный договор (compromesso)
- Заключается только в письменной форме (ст. 1351).
- Обычно вносится подтверждающий задаток (caparra confirmatoria, ст. 1385). Если откажется покупатель, он его теряет. Если откажется продавец, он возвращает двойную сумму.
- Регистрируется в течение 20 дней и может быть внесён в реестр недвижимости (ст. 2645-bis), что защищает покупателя.
- Права на отказ после подписания («период охлаждения») итальянский закон не предусматривает.
5. Проверки объекта
До сделки проверяются кадастровое соответствие (ст. 29 п. 1-bis Закона 52/1985), градостроительное соответствие (ст. 46 Указа Президента 380/2001; для зданий, строительство которых началось до 17 марта 1985 г., — ст. 40 Закона 47/1985), энергетический паспорт APE и отсутствие ипотек. В полном руководстве есть чек-лист документов, которые нужно запросить у продавца.
6. Сделка у нотариуса (rogito)
Итальянский нотариус — независимое государственное должностное лицо. Если покупатель не понимает итальянский, обязателен переводчик, а к акту прилагается перевод (ст. 54-55 Закона о нотариате 89/1913). Можно купить и по доверенности, оформленной за границей. Цена оплачивается только отслеживаемыми способами.
7. Расходы сверх цены
Регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги, НДС при покупке у застройщика, льгота «первое жильё», услуги нотариуса и комиссия агентства: ставки зависят от продавца и от того, как вы будете использовать дом. В полном руководстве приведены все проценты и пример расчёта для типичной покупки.
8. После покупки
IMU на второе жильё, TARI и коммунальные услуги, а также код CIN, если вы сдаёте туристам.
Хотите полное руководство?
Расходы и налоги с примерами расчёта, проверки перед сделкой, чек-лист документов, IMU и аренда туристам: скачайте бесплатно Buyer Guide от Aquamarina. А по желанию — бесплатная 15-минутная консультация по телефону или видеосвязи с нашим экспертом.
С 2003 года Aquamarina Real Estate сопровождает иностранных покупателей в Сан-Ремо, Бордигере и на всей Ривьере-ди-Поненте. Наша команда говорит на нескольких языках. Пишите на info@aquamarina.email или звоните +39 0184 26.16.87. Офисы в Сан-Ремо (Via Roma 32) и Бордигере (Via Vittorio Emanuele 302).
Наши объекты: https://ru.aquamarinarealestate.com/sales
Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию нотариуса или специалиста.
