Как купить недвижимость в Италии: процедура приобретения недвижимости в Италии

Процедура приобретения недвижимости в Италии

Если вы уже точно определились, что будете приобретать недвижимость в Италии, выбрали район Италии, где планируете покупать виллу или апартамент, перед вами наверняка возникают следующие вопросы: Как правильно купить недвижимость в Италии? Какие налоги существуют при покупке недвижимости в Италии? Какие юридические особенности при покупки недвижимости в Италии и многие другие.  На все эти и другие вопросы мы постараемся ответить ниже:

Покупка недвижимости в Италии иностранцами (нерезидентами)

Если Покупатель хочет ускорить процесс, то необходимо заранее побеспокоиться об открытии персонального расчетного счета в итальянском банке, так как платежи при покупке недвижимости в Италии производятся только в безналичной форме через банковские расчетные счета.
 
Процедура покупки недвижимости в Италии включает в себя три этапа: 1. Предложение о покупке (Proposta di acquisto): после принятия решения покупателем о покупке недвижимости, итальянское агентство составляет договор, в котором прописываются параметры, местоположение и цена выбранной недвижимости, а также условия и сроки оплаты. Для подтверждения серьезности своего намерения покупатель должен предоставить чек с суммой задатка, которая составляет обычно 5%-10% от заявленной стоимости покупаемой недвижимости в Италии. Чек выписывается на имя владельца недвижимости (Продавца). Деньги пока еще не переводятся на счет продавца. Чек является подтверждением намерений. Агентство предлагает на рассмотрение продавца предложение о покупке с приложенным чеком. Если предложение устраивает продавца, он подписывает его. В этом случае агентство передает продавцу чек и с этого момента за клиентом закрепляется исключительное право на покупку этого объекта недвижимости и объект снимается с продажи. В случае, если продавец просит изменения предложения (цена, способ оплаты, сроки и т.д.), покупатель может или принять условия продавца или нет. В случае непринятия, ему возвращается чек. Если же продавец согласен, а покупатель передумает покупать недвижимость, деньги ему не возвращаются.
  2. Предварительный контракт (Preliminare di vendita): обычно через несколько дней после принятия Предложения о покупке заключается предварительный контракт о покупке. При этом покупатель уплачивает продавцу около 10-20% от стоимости продажи. Также оплачиваются услуги агентства. Как правило, с момента внесения первого взноса до окончания сделки проходит 30-45 дней. За этот период времени клиент переводит (аккумулирует) оставшуюся часть суммы и сумму дополнительных расходов на оформление недвижимости в собственность (налоги) на свой персональный счет в итальянском банке. Для большей безопасности в случае, если одна из сторон того потребует, предварительный контракт может быть подписан в присутствии Нотариуса.
  3. Заключительный контракт (Contratto notarile di compravendita): после времени необходимого для оценки и подготовки документов (обычно 30-45 дней) стороны с участием агентства встречаются у Нотариуса для подписания Акта о покупке (Atto notarile di compravendita), который передает право владения имуществом от продавца к покупателю. Покупатель оплачивает оставшуюся сумму продавцу. Покупатель также оплачивает услуги нотариуса по перезаписи имущества в Регистре. После подписания акта у нотариуса, покупатель получает ключи, копию акта, заверенную нотариусом, и становится полноправным владельцем купленной недвижимости. Нотариус же в свою очередь производит государственную регистрацию в департаменте Регистра собственности. Обычно на это уходит до 45 дней без участия покупателя, после чего Покупатель получает на руки зарегистрированный нотариальный акт купли-продажи недвижимости.
  Налоги и платежи
  Агентства: размер комиссионных должен быть согласован с агентством заранее в виде определенного процента от цены продажи. Оговаривается также предоставление переводчика и автомобиля для просмотра имущества. Обычно размер комиссионных итальянского агентства составляет 3 % от цены продажи недвижимости + НДС. Комиссионные уплачиваются агентству при подписании предварительного контракта продажи. При рекламе итальянской недвижимости в СМИ размер комиссионных не включается в ЦЕНУ продажи, т.е. комиссионные всегда обговариваются с агентством, которое будет вести Вашу сделку по покупке недвижимости в Италии.
  Нотариус: Заключительный контракт (Contratto notarile di compravendita) обязательно подписывается в присутствии Нотариуса, стоимость услуг Нотариуса зависит от сложности акта и стоимости недвижимости (чем выше стоимость, тем меньше %). В среднем, стоимость услуг Нотариуса составляет 0,7%- 1,5%.
  Налоговые платежи при оформлении жилой недвижимости в собственность В случае если жилая недвижимость (квартира, вилла) покупается у строительной компании (первичный рынок новостроек) покупатель уплачивает : 1. НДС = 10% от цены продажи ( в случае если покупает резидент в Италии и как первый дом, то 3%) 2. фиксированный ипотечный налог 168€ (за перезапись имущества в Регистре) 3. фиксированный кадастровый налог168€ 4. гербовый сбор 168€ Итого: 10% от цены продажи + 500 €
  В случае если жилая недвижимость (квартира, вилла) покупается со вторичного рынка покупатель уплачивает: 1. гербовый сбор - 7% 2. перезапись имущества в Регистре собственников - 2% 3. кадастровый налог - 1% Итого: 10% от кадастровой стоимости недвижимости
  Каждый год оплачивается: Новый муниципальный налог на имущество I.M.U (Imposta municipale propria). Расчет основан на применении специальных методов подсчёта, разрабатываемых на законодательном уровне с учётом кадастровой стоимости объекта, далее к налогооблагаемой базе применятся соответствующая ставка IMU, которая может калебаться от 0,46% до 1,06%.
  Плата за утилизацию бытовых отходов - TARSU (Tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani). Налог рассчитывается по установленным в городском управлении нормативам, к которому отосится недвижимость. В случае, если имущество сдается в аренду, уплачивается налог IRPEF, равный ок. 30% годового дохода от аренды.
  Стоимость услуг по содержанию дома, виллы, квартиры зависит от региона, например, в Лигурии платятся круглый год (вне зависимости живет кто-нибудь в доме или нет):   а). электричество – 8 евро/месяц (если никто не живет); 8 евро/месяц + расход по счетчику (если живут в доме); б). вода - 10 евро/месяц + расход по счетчику приблизительно 1евро за м3; с). мусор – около 3 евро за кв.м. площади недвижимости Визовый режим для владельцев недвижимости в Италии.
  Для иностранцев, являющихся собственниками недвижимости в Италии, итальянское посольство выдает и пролонгирует каждый год мультивизы шенгенского образца, дающие право владельцу находиться два периода по 3 месяца в каждом полугодии в Италии и других странах шенгена. Чтобы получить постоянную визу (ВНЖ) одной недвижимости не достаточно, а необходимо еще зарегистрировать в Италии собственную фирму. Открыть фирму в Италии достаточно просто, кроме того, нет жестких правил на обязательный прием на работу итальянцев. Т.е. фирма может быть открыта и успешно функционировать с одним работником, т.е. самим хозяином.

Налоговые платежи при оформлении коммерческой недвижимости в собственность Процедура оформления коммерческой недвижимости в собственность похожа на оформление жилой недвижимости (см.выше), но есть отличие в размере налогов, которые необходимо уплатить в итальянскую казну при оформлении. Этот разовый налог составляет от 10% до 21% от цены продажи коммерческой недвижимости, а не от кадастровой стоимости, как в случае с жилой недвижимостью. Сумма налога меняется в зависимости от того, кто является покупателем (юр.лицо, физ.лицо и т.д). А так же есть возможностью возврата в будущем НДС при осуществлении деятельности покупателем. Например, при гостинично и ресторанной деятельности, Вы обязаны будете добавлять к стоимости работ НДС , который после уплаты Вашими будущими клиентами, не будет перечислятся в бюджет государства, а будет оставаться у Вас, до тех пор пока Вы таким образом не возместите уплаченный Вами при покупке коммерческой недвижимости НДС.

Дополнительную информацию по юридическим вопросам покупки недвижимости в Италии, получения ВНЖ, открытии собственного бизнеса в Италии можно получить по телефону, e-mail или в наших офисах.