Выбор наиболее оптимального способа владения, совладения при оформлении прав наследства является серьёзным и важным шагом в процессе оформления сделки купли-продажи недвижимости во Франции, который может иметь ощутимые последствия в дальнейшем. Мы готовы предоставить Вам профессиональную консультацию по всем этим вопросам, перед тем как вы примите окончательное решение. Налог на наследование (Impôt sur la succession) взимается с наследников в случае кончины владельца недвижимости. Порядок наследования желательно определить с нотариусом в момент покупки недвижимости. Владелец не может свободно назначить наследника, но существуют механизмы, контролирующие процесс наследования (смотрите ниже).
Необходимо принять во внимание, что оплата налога наследниками будет осуществляться в зависимости от распоряжений покупателя относительно права наследования, сделанных в момент приобретения недвижимости. Поэтому стоит сказать несколько слов о существующих способах оформления владения недвижимостью, которые в дальнейшем влияют на налог на наследование. Существуют 3 типа владения имуществом во Франции: единоличное владение, совместное владение (En tontine), раздельное совладение (En indivision).
1. Единоличное владение имуществом
При единоличном оформлении недвижимости, т.е. на одно лицо - на себя, покупателю необходимо заранее определить, собирается ли он в последующем дарить, завещать или продавать свою собственность. Французское законодательство ограничивает сумму дарения и отрезок времени, за который собственность может быть передана в дар без уплаты налогов. Поэтому если сумма дарения в совокупности превышает лимит, покупатель будет вынужден разбить процесс дарения в несколько этапов согласно нормативам французского законодательства. При оформлении завещания наследники не освобождаются от уплаты налога на наследство во Франции. При продаже недвижимости владелец должен будет уплатить налог на прибыль, другими словами налог на повышение стоимости при перепродаже (La plus value - изменения в законе 2011 года вступили в силу с 1 февраля 2012). Прирост стоимости (сумма продажи недвижимости минус сумма ее покупки) облагается налогом 32,5%, за вычетом из него следующих издержек: 7,5% от стоимости недвижимости в качестве оплаты нотариальных расходов, 15% от стоимости в качестве расходов на ремонт или сумма реальных расходов, подтверждаемая счетами, принимается во внимание, начиная с 5-го года владения недвижимостью. Начиная с 6-го года владения недвижимостью во Франции, предусмотрена система снижения суммы налога. После 30 лет владения налог на прирост стоимости не взимается.
2. Совместное владение (En tontine)
При оформлении совместного владения оба супруга имеют равные права на недвижимость. После смерти одного из супругов все права собственности переходят к другому супругу без уплаты налогов. И только после смерти второго супруга недвижимость переходит во владением детям, родившимся в этом браке. Детям необходимо будет заплатить налог на наследство во Франции на разницу между стоимостью недвижимости и определённым разрешаемым условным вычетом из этой стоимости. Если остались дети от первого брака, не связанные кровными узами с оставшимся родителем совладельцем , то у них могут возникнуть проблемы с наследованием. Допустим, муж от первого брака имел 2-х детей. Затем снова женился, купил дом, оформил сделку как совместное владение с новой женой.
Допустим, затем родился ещё ребёнок от последнего брака. В этом случае, после смерти мужа, согласно условиям совместно владения,вся недвижимость остаётся жене. Но после смерти жены вся недвижимость останется только ребёнку от последнего совместного брака, так как жена не связана кровными узами с детьми мужа от первого брака. Дети мужа от первого брака не получат в этом случае ничего. Если же в подобной ситуации, жена умрёт первой, то после смерти жены, согласно условиям совместно владения, вся недвижимость остаётся мужу. Но после смерти мужа, вся недвижимость будет поделена между тремя детьми: двумя от первого брака мужа и ребёнком от совместного брака, потому что после смерти жены, оставшийся совладелец, муж, связан с двумя детьми от первого брака кровными узами.
Сложность с совместным владением может также возникнуть, если владелец недвижимости живёт в незарегистрированном браке. В этом случае, после его смерти, оставшийся супруг должен будет заплатить 60% налогов на половину оценочной стоимости недвижимости.
3. Раздельное совладение (En indivision)
В случае раздельного владения каждый совладелец обладает определённым процентом недвижимости, который рассчитывается из уровня дохода каждого из супругов. Затем этот процент прописывается в договор о купле-продаже (Compromis de Vente) и уже остаётся неизменным навсегда. Проблема с раздельным договором может возникнуть, если один из супругов желает продать свою долю недвижимости во Франции, а другой нет. В таком случае данный вопрос решается в суде и может затянуться на долгий срок, до 3-х лет. В отличие от совместного способа владения недвижимостью при оформлении раздельного владения, после смерти одного из супругов, дети от всех предыдущих браков получают равные доли владения и будут вынуждены заплатить налог на наследство во Франции на разницу между стоимостью недвижимости и определённым разрешаемым условным вычетом из этой стоимости.
