Проверка законности дома при покупке в Италии

Перед покупкой дома в Италии главный вопрос: всё ли с ним в порядке с точки зрения закона? То есть соответствует ли он тому, что разрешила мэрия (Comune), и тому, что записано в кадастре? RRE (Relazione di regolarità edilizia, отчёт о строительном соответствии) — документ, в котором специалист письменно отвечает на этот вопрос.

Важно: к недвижимости в Италии применяется итальянское право. Итальянский нотариус — независимое государственное должностное лицо, но он не проводит техническую проверку здания.

Что такое RRE

Это отчёт, подписанный лицензированным специалистом: geometra (геодезист-строитель), архитектором или инженером. Он сравнивает реальное состояние объекта с разрешениями на строительство, хранящимися в мэрии, и с данными и планом в кадастре. Обычно в отчёте указаны:

• описание объекта и кадастровые данные;
• все разрешения на строительство, включая легализацию нарушений (condono);
• результат проверки, найденные несоответствия и способы их устранения.

RRE не обязателен по закону. Он появился как добросовестная практика по соглашениям между нотариусами, профессиональными палатами и ассоциациями агентов, например в Турине в 2023 году. Обязательны по закону определённые заявления в акте купли-продажи.

Две проверки: кадастр и мэрия

Кадастровое соответствие. С 1 июля 2010 года в акте нужно указать кадастровые данные объекта, сослаться на план, поданный в кадастр, и включить заявление собственников о том, что данные и план соответствуют реальному состоянию. Вместо этого его может подтвердить лицензированный специалист. Без этого сделка недействительна (ст. 29 п. 1-bis Закона 52/1985, введён Декретом-законом 78/2010).

Градостроительное соответствие. В акте указываются разрешения на строительство, иначе он недействителен: ст. 46 Указа Президента 380/2001 для зданий, строительство которых началось после 17 марта 1985 года, и ст. 40 Закона 47/1985 для более старых. Если строительство началось до 1 сентября 1967 года, достаточно письменного заявления продавца.

Обратите внимание: актуальный кадастровый план не доказывает, что мэрия считает здание законным. Кадастр — налоговый реестр.

Действительная сделка — не значит законный дом

В 2019 году Кассационный суд Италии на объединённом заседании (решение № 8230/2019) постановил: акт действителен, если в нём указано реально существующее разрешение, относящееся к этому объекту, даже если дом ему не полностью соответствует.

Значит, нотариус может провести сделку и при несоответствиях. Но они остаются и переходят к покупателю. Они могут создать проблемы при ремонте, получении налоговых льгот, ипотеке или перепродаже.

Что изменилось в 2024 году («Salva Casa»)

Декрет-закон 69/2024, принятый Законом 105/2024, изменил итальянский Строительный кодекс (Указ Президента 380/2001):

• Законное состояние (ст. 9-bis п. 1-bis) подтверждается разрешением на строительство или разрешением на последние работы по всему объекту с учётом последующих. Для зданий, построенных тогда, когда разрешение не требовалось, используются первые кадастровые данные и другие доказательства: фото, карты, акты.
• Допуски (ст. 34-bis): отклонение до 2 % от утверждённых размеров не считается нарушением. Для работ, выполненных до 24 мая 2024 года, допуск составляет от 2 % до 6 % в зависимости от полезной площади (6 % — менее 60 м²).
• Упрощённая легализация частичных несоответствий (ст. 36-bis).

В Лигурии также действует региональный закон о строительстве (Региональный закон 16/2008), а в 2025 году регион утвердил рекомендации по применению Salva Casa.

Когда заказывать

• До подписания compromesso (обязывающего предварительного договора). Права на отказ после подписания итальянский закон не предусматривает. Если проверка ещё не сделана, в договоре можно указать, что покупка зависит от её результата.
• Особенно для старых домов, домов после нескольких ремонтов, с застеклёнными верандами, мансардами, сменой назначения или разделом квартир.

Специалисту понадобятся документ о праве собственности продавца, разрешения на строительство, кадастровая выписка (visura) и план, свидетельство о пригодности для проживания (agibilità) и энергетический паспорт (APE).

Мы вам поможем

Aquamarina Real Estate сопровождает иностранных покупателей в Сан-Ремо, Бордигере и на всей Ривьере-ди-Поненте до rogito — подписания окончательного акта у нотариуса.
Пишите на info@aquamarina.email или звоните +39 0184 26.16.87. Офисы в Сан-Ремо (Via Roma 32) и Бордигере (Via Vittorio Emanuele 302).

Читайте также: Как купить дом в Лигурии из-за рубежа · Наши объекты на продажу

Хотите полное руководство?

Наше бесплатное руководство по покупке на Ривьере объясняет все этапы, расходы и налоги — от предварительного договора до сделки. Запросите его здесь.
По желанию — 15 минут бесплатной консультации по телефону или видеосвязи с нашим экспертом.

Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию нотариуса или специалиста.