Директива ЕС о «зелёных домах»: что меняется для покупателей в Италии

1 октября 2026 года Европейская комиссия направила Италии (и ещё восьми странам) мотивированное заключение по директиве о «зелёных домах»: Италия не представила проект национального плана реновации зданий, который ожидался до 31 декабря 2025 года, и на это у неё два месяца. Иначе Комиссия может передать дело в Суд ЕС, но это не происходит автоматически. Это обязанность государства: штрафов для владельцев неэффективного жилья нет. Многие клиенты спрашивают, потеряет ли в цене или «станет непродаваемым» жильё с низким классом энергоэффективности. Вот что на самом деле говорят правила.

Что это за директива
Это директива ЕС об энергоэффективности зданий (ЕС) 2024/1275, действующая с 28 мая 2024 года. Страны должны были перенести её в национальное право до 29 мая 2026 года. Италия этого ещё не сделала: при покупке, продаже и ремонте действуют нынешние итальянские правила, прежде всего Законодательный декрет 192/2005.

Что она предусматривает

• Цель для государства, а не для каждого собственника: снизить среднее потребление первичной энергии жилого фонда по сравнению с 2020 годом минимум на 16 % к 2030 году и на 20-22 % к 2035 году. Это считается по всему жилому фонду страны на квадратный метр в год, а не одинаковое снижение для каждой квартиры.
• Не менее 55 % экономии должно прийтись на реновацию 43 % наименее эффективных домов, но это не значит, что все они должны быть отремонтированы к 2030 году.
• Нет требования, чтобы каждое жильё достигло класса E к 2030 году и D к 2033 году: это было в ранних предложениях, но не в окончательном тексте.
• Как этого достичь, решает каждая страна в национальном плане реновации.
• Новые здания с нулевыми выбросами: государственные с 2028 года, все с 2030 года.
• Солнечные панели: обязательны на новых жилых зданиях к 31 декабря 2029 года, если это технически и экономически возможно. Не на существующих домах.

Чего она НЕ предусматривает

• Нет прямой обязанности собственника провести ремонт к определённой дате.
• Нет запрета продавать или сдавать жильё с низким классом: он обсуждался в ранних проектах и был исключён из окончательного текста.
• Страны могут исключить некоторые категории: исторические и охраняемые здания, жильё, которое используется менее четырёх месяцев в году (или ограниченное время с потреблением ниже 25 % годового), и отдельные дома площадью менее 50 м². Второй дом не освобождается автоматически, а освобождение от энергетических требований не отменяет APE.

Газовые котлы
С 1 января 2025 года директива запрещает государственные субсидии на автономные котлы на ископаемом топливе и предусматривает их поэтапный отказ к 2040 году. В Италии Закон о бюджете на 2025 год уже исключил из основных налоговых вычетов расходы 2025, 2026 и 2027 годов на установку котлов только на ископаемом топливе. Для гибридных систем (котёл и тепловой насос) условия нужно проверять. 2040 год — это направление, которое государство должно указать в плане, а не действующая обязанность: по итальянскому закону существующий газовый котёл сегодня менять не нужно.

Энергетический паспорт (APE) становится важнее
В Италии энергетический паспорт (APE) уже обязателен при продаже и аренде (Законодательный декрет 192/2005); сейчас итальянская шкала идёт от A4 до G. По директиве классы будут едиными во всём ЕС, от A (нулевые выбросы) до G, со сроком действия не более 10 лет; паспорт понадобится и при продлении договора аренды, и после капитального ремонта. APE информирует покупателя, но сам по себе не является минимальным условием для продажи.

Что делать сейчас

• Если вы покупаете: попросите APE до того, как делать предложение. Жильё с низким классом не становится непродаваемым, но стоимость будущих работ нужно учесть в бюджете и в цене.
• Если вы продаёте: актуальный APE и документы о выполненных работах помогут в переговорах.
• Если вы делаете ремонт: начните с APE и его рекомендаций и закажите техническую оценку: обязательных работ, одинаковых для всех, нет (например, утепление фасада директива не требует), и работы можно планировать поэтапно. Проверьте, какие работы в этом году ещё дают налоговые льготы в Италии, и сначала проверьте градостроительное и кадастровое соответствие.
• Будьте осторожны с предложениями дорогих работ, чтобы «соответствовать директиве»: сегодня ни одно правило не определяет, какие работы обязательны.

Коротко: сегодня для владельцев жилья в Италии ничего обязательного не меняется. Изменения появятся, когда Италия примет закон о переносе директивы и национальный план. Мы будем обновлять эту страницу.

Покупаете, продаёте или ремонтируете на Ривьере?
С 2003 года мы сопровождаем покупателей и продавцов в Сан-Ремо, Бордигере и на всей Ривьере-ди-Поненте, а вместе с техническими партнёрами ведём и проекты реновации. Пишите на info@aquamarina.email или звоните +39 0184 26.16.87.

Читайте также: Проверка законности дома при покупке в Италии · Как купить дом в Лигурии из-за рубежа

Хотите полное руководство?
Наше бесплатное руководство по покупке на Ривьере объясняет все этапы, расходы и налоги — от предварительного договора до сделки. Запросите его здесь: https://acquamarina-international-home-di-megale-matteo-c-sas.propform.io/uRriOKSPVZVb
По желанию — 15 минут бесплатной консультации по телефону или видеосвязи с нашим экспертом.

Обновлено 3 октября 2026 года. Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию специалиста или налогового консультанта.