Налоги и расходы при покупке дома в Италии

При покупке дома в Италии к цене добавляются налоги, услуги нотариуса и комиссия агентства. Сумма зависит прежде всего от двух вещей: кто продаёт (частное лицо или компания) и будет ли дом вашим основным жильём (prima casa) или вторым. Эти правила установлены итальянским законом и действуют для любого покупателя, независимо от гражданства.

1. Покупка у частного лица: регистрационный налог
Если продавец — частное лицо (или компания, продающая без НДС), уплачивается регистрационный налог (imposta di registro):

• второе жильё: 9 %;
• основное жильё: 2 %;
• в обоих случаях минимум 1000 €;
• плюс ипотечный и кадастровый налоги по 50 €.

2. Правило кадастровой стоимости (prezzo-valore)
Если покупатель — физическое лицо и просит об этом в акте, регистрационный налог считается от кадастровой стоимости, а не от цены (ст. 1 п. 497 Закона 266/2005). Кадастровая стоимость рассчитывается из кадастрового дохода объекта (rendita catastale): он увеличивается на 5 % и умножается на 110 для основного жилья и на 120 для остального. Она почти всегда значительно ниже цены, поэтому налог заметно снижается. Реальная цена всё равно указывается в акте.

3. Покупка у компании с НДС
Если вы покупаете у застройщика или ремонтной компании, продающей с НДС:

• НДС 10 %, или 22 % для элитного жилья (кадастровые категории A/1, A/8, A/9);
• НДС 4 % для основного жилья;
• плюс регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги по 200 €.

В этом случае налог считается от цены, а не от кадастровой стоимости.

4. Льгота «первое жильё»: кому положена
Сниженные ставки (2 % или НДС 4 %) применяются, если жильё не элитное, покупатель проживает в этой коммуне или переносит туда место жительства в течение 18 месяцев и не владеет там другим жильём, а также жильём в Италии, купленным с той же льготой (если только не продаст его в течение 2 лет — для покупок с 2025 года). Если условия не выполнены, придётся доплатить разницу налога, штраф 30 % и проценты.
Если вы живёте за границей и не переносите место жительства в Италию, покупка считается вторым жильём.

5. Нотариус и агентство

• Нотариус (notaio): фиксированного тарифа по закону нет; попросите письменную смету до сделки. Обычно нотариуса выбирает и оплачивает покупатель. Это независимое государственное должностное лицо, а не ваш адвокат.
• Агентство: комиссия — та, что согласована письменно, плюс НДС 22 %. В акте указывается сумма, выплаченная агентству (ст. 35 п. 22 Декрета-закона 223/2006).

6. Покупка в ипотеку
С итальянского ипотечного кредита уплачивается заменяющий налог 0,25 % от суммы кредита для основного жилья и 2 % для остального. Обычно к этому добавляются оценка банка и услуги нотариуса по ипотечному договору.

7. После покупки

• IMU: ежегодный налог на второе жильё, ставку устанавливает коммуна (Закон 160/2019).
• TARI (вывоз мусора) и коммунальные услуги.

Коротко
Для второго жилья, купленного у частного лица по правилу кадастровой стоимости, налоги обычно составляют небольшую часть цены. Для точного расчёта нужен кадастровый доход объекта, указанный в кадастровой выписке (visura).

Поможем всё посчитать
С 2003 года Aquamarina Real Estate сопровождает иностранных покупателей в Сан-Ремо, Бордигере и на всей Ривьере-ди-Поненте. До того как вы сделаете предложение, мы скажем, во сколько в итоге обойдётся покупка интересующего вас объекта.
Пишите на info@aquamarina.email или звоните +39 0184 26.16.87. Офисы в Сан-Ремо (Via Roma 32) и Бордигере (Via Vittorio Emanuele 302).

Читайте также: Как купить дом в Лигурии из-за рубежа · Проверка законности дома при покупке в Италии · Наши объекты на продажу

Хотите полное руководство?
Наше бесплатное руководство по покупке на Ривьере объясняет все этапы, расходы и налоги — от предварительного договора до сделки. Запросите его здесь: https://acquamarina-international-home-di-megale-matteo-c-sas.propform.io/uRriOKSPVZVb
По желанию — 15 минут бесплатной консультации по телефону или видеосвязи с нашим экспертом.

Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию нотариуса или налогового консультанта.