Компромессо: предварительный договор в Италии

Compromesso (компромессо), или по закону предварительный договор купли-продажи (contratto preliminare di compravendita), — это момент, когда покупка дома в Италии становится обязательством. Продавец и покупатель обязуются подписать окончательный договор (rogito) у нотариуса по согласованной цене и в согласованный срок. Это руководство основано на итальянском законе, который действует для любого покупателя независимо от гражданства. Не переносите на Италию правила своей страны: здесь сроки, задаток и роль нотариуса устроены по-своему.

1. От предложения к компромессо
Обычно всё начинается с письменного предложения о покупке (proposta d'acquisto), часто безотзывного в течение определённого срока (ст. 1329 Гражданского кодекса Италии), с чеком или банковским переводом. Как только продавец его принял и покупатель об этом узнал, договор считается заключённым (ст. 1326 ГК). Если в предложении уже есть все существенные условия, принятое предложение само является предварительным договором. Поэтому читайте его так же внимательно, как компромессо.

2. Только в письменной форме и со всеми условиями
Для недвижимости предварительный договор должен быть письменным, иначе он недействителен (ст. 1350 и 1351 ГК). Нотариус не обязателен: достаточно частного документа, подписанного сторонами. В нём должны быть как минимум:

• продавец и покупатель;
• объект с кадастровыми данными;
• цена, порядок и сроки оплаты;
• крайний срок подписания окончательного договора;
• уплаченный задаток или авансы.

Разумно указать, что дом передаётся свободным от ипотек и жильцов и соответствует градостроительным и кадастровым данным. В Лигурии это проверяется заключением о законности постройки (relazione di regolarità edilizia, RRE), которое лучше получить до компромессо.

3. Задаток caparra confirmatoria или аванс
Caparra confirmatoria (ст. 1385 ГК) — это задаток, который лучше всего защищает обе стороны. Если покупатель без уважительной причины не подписывает окончательный договор, продавец оставляет задаток себе. Если отказывается продавец, покупатель может потребовать двойную сумму. Вместо этого пострадавшая сторона может через суд добиться исполнения договора (ст. 2932 ГК) или возмещения убытков. Простой аванс (acconto) — это лишь часть цены, уплаченная заранее, и так не работает. Caparra penitenziale (ст. 1386) — другое: это плата за право отказаться от сделки.

4. Периода на раздумье нет
Подписанный компромессо между частными лицами обязателен. Итальянский закон не даёт дней на то, чтобы передумать: правила об отказе от договора в Кодексе потребителя прямо исключают договоры о недвижимости (Законодательный декрет 206/2005, ст. 47, ч. 1, п. «e»). Если вы плохо читаете по-итальянски, закажите перевод текста до подписания, а не после.

5. Регистрация
Предварительный договор нужно зарегистрировать в Налоговом агентстве Италии (Agenzia delle Entrate) в течение 30 дней после подписания (ст. 13 Декрета Президента 131/1986 с изменениями Декрета-закона 73/2022). Уплачиваются:

• фиксированный регистрационный налог 200 €;
• 0,5 % от сумм, уплаченных как caparra confirmatoria или аванс, если продажа не облагается НДС;
• гербовый сбор 16 € за каждые четыре страницы.

С 1 января 2025 года авансы тоже облагаются по ставке 0,5 % вместо 3 %, и налог не может превышать налог по окончательному договору (примечание к ст. 10 Тарифа, ч. I, Декрета Президента 131/1986 в редакции Законодательного декрета 139/2024). Уплаченное засчитывается в налоги при окончательной сделке. Для регистрации нужен итальянский налоговый код (codice fiscale). Если сделка заключена через агентство, агент по закону тоже обязан зарегистрировать договор и несёт ответственность солидарно со сторонами (Декрет Президента 131/1986, ст. 10 и 57).

6. Запись у нотариуса: когда она нужна
Предварительный договор, подписанный у нотариуса (notaio), можно внести в реестр недвижимости (ст. 2645-bis ГК). Тогда покупатель защищён, если до окончательной сделки на дом будет зарегистрирована ипотека или арест или продавец продаст его другому лицу. Защита действует до одного года после согласованной даты сделки и не более трёх лет с момента записи. Это дороже, но оправдано, если до сделки много времени или уплачены крупные суммы. Итальянский нотариус — независимое государственное должностное лицо, а не ваш адвокат.
Строящееся жильё: при покупке у застройщика дома, который ещё строится, предварительный договор заключается у нотариуса, а застройщик обязан предоставить банковскую или страховую гарантию на уплаченные суммы (Законодательный декрет 122/2005, ст. 2 и 6).

Коротко
До подписания: проверьте документы на дом, выбирайте caparra confirmatoria, назначьте реальную дату сделки и при необходимости подумайте о записи у нотариуса.

Сопровождаем до окончательной сделки
С 2003 года Aquamarina Real Estate сопровождает иностранных покупателей в Сан-Ремо, Бордигере и на всей Ривьере-ди-Поненте. Мы готовим предложение и компромессо, проверяем документы на дом и работаем с нотариусом до самой сделки.
Пишите на info@aquamarina.email или звоните +39 0184 26.16.87. Офисы в Сан-Ремо (Via Roma 32) и Бордигере (Via Vittorio Emanuele 302).

Читайте также: Проверка законности дома при покупке в Италии · Налоги и расходы при покупке дома в Италии · Наши объекты на продажу

Хотите полное руководство?
Наше бесплатное руководство по покупке на Ривьере объясняет все этапы, расходы и налоги — от предварительного договора до сделки. Запросите его здесь: https://acquamarina-international-home-di-megale-matteo-c-sas.propform.io/uRriOKSPVZVb
По желанию — 15 минут бесплатной консультации по телефону или видеосвязи с нашим экспертом.

Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию нотариуса или адвоката.