Узуфрукт и право проживания: покупка дома в Италии

Вы покупаете дом и узнаёте, что у кого-то есть право продолжать в нём жить. Это случается чаще, чем кажется: пожилой родитель продавца, вдова собственника, бывший супруг с детьми, арендатор, родственник, которому дом дали пожить. Действует итальянский закон, а не правила вашей страны. Он различает права, которые следуют за недвижимостью и после продажи, и договорённости, которые связывают только продавца. От этого зависит, должен ли жилец уйти после подписания окончательного договора у нотариуса (rogito) или может остаться.

1. Узуфрукт: вы покупаете, но не въезжаете
Узуфруктуарий (usufruttuario) может пользоваться недвижимостью и получать доход от неё, в том числе сдавать её в аренду (ст. 978 и след. Гражданского кодекса Италии). Покупая у «голого» собственника, вы приобретаете только право собственности без пользования (nuda proprietà) и въедете, когда узуфрукт закончится. Он не может длиться дольше жизни узуфруктуария (ст. 979). Акт о его установлении регистрируется в реестрах недвижимости (ст. 2643, п. 2) и тогда действует и против последующих покупателей.
Важная деталь: договоры аренды, заключённые узуфруктуарием, могут продолжаться после окончания узуфрукта до пяти лет, если они оформлены нотариальным актом или частным документом с «достоверной датой» (data certa — датой, которую можно доказать третьим лицам), предшествующей этому моменту (ст. 999). Поэтому спросите и о том, не сдан ли объект. Голой собственности и ценам мы посвятим отдельную статью.

2. Право проживания: личное, но сильное
Обладатель права проживания (diritto di abitazione) может жить в доме в пределах своих потребностей и потребностей своей семьи (ст. 1022). Он не может передать это право или сдать дом (ст. 1024). Договор о его установлении заключается в письменной форме (ст. 1350, п. 4) и подлежит регистрации (ст. 2643, п. 4): только тогда он имеет приоритет перед последующим покупателем (ст. 2644). Для регистрации нужен нотариальный акт или частный документ, заверенный нотариусом или признанный судом (ст. 2657). Бумагу, подписанную дома без нотариуса, зарегистрировать нельзя.
Есть и право проживания, возникающее по закону, без договора. После смерти одного из супругов другой имеет право жить в семейном доме, если он принадлежал умершему или обоим (ст. 540, ч. 2). Типичный случай: вы покупаете у детей-наследников, а их мать всё ещё живёт там. В ряде решений суды признавали это право действующим против третьих лиц даже без регистрации. Поэтому на практике нотариус просит пережившего супруга участвовать в сделке или отказаться от права.

3. Семейное жильё, переданное после развода
Суд может передать семейное жильё родителю, с которым живут дети. Решение регистрируется и действует против третьих лиц согласно ст. 2643 (ст. 337-sexies). Если вы покупаете у разведённого или живущего раздельно человека, проверьте реестры и попросите копию решения.

4. Comodato: безвозмездное пользование
Comodato — это бесплатная передача вещи в пользование (ст. 1803). Если срок не установлен, пользователь должен вернуть дом, как только собственник потребует (ст. 1810). Если есть срок или конкретная цель, досрочно потребовать дом можно только при срочной и непредвиденной необходимости (ст. 1809). Это договор между сторонами, и он не регистрируется. Риск для покупателя практический: родственник, который не освобождает дом вовремя, а иногда и судебный процесс. Если речь идёт о семейном жилье с детьми, оценка суда может быть сложнее.

5. Арендатор
Договор аренды действует против покупателя, если у него есть достоверная дата, предшествующая продаже (ст. 1599). Обычно её даёт обязательная регистрация договора в налоговой службе. Свыше девяти лет договор связывает покупателя, только если он зарегистрирован в реестре недвижимости (ст. 1599, ч. 3, и ст. 2643, п. 8). Если договор действует против покупателя, тот становится арендодателем вместо продавца, с уже установленным сроком окончания.

Что проверить до compromesso

• Выписку из реестров недвижимости (visura ipotecaria) по объекту и собственникам: узуфрукт, право проживания, передача семейного жилья, длительные зарегистрированные договоры аренды, судебные споры.
• Документ о праве собственности продавца, а при наследстве — декларацию о наследстве: есть ли переживший супруг?
• Кто живёт в доме сейчас и на каком основании: письменное заявление продавца и, при необходимости, справку о регистрации по месту жительства.
• Копии договоров аренды или безвозмездного пользования с отметкой о регистрации.
• В предварительном договоре (compromesso): дом передаётся «свободным от людей и вещей» в день сделки. При сомнениях часть цены можно оставить на депозите у нотариуса до освобождения дома.

Итальянский нотариус (notaio) — государственное должностное лицо, которое отвечает за законность всей сделки, а не представитель одной из сторон.

Как мы работаем
С 2003 года Aquamarina Real Estate сопровождает покупателей и продавцов в Сан-Ремо, Бордигере и на Ривьере-ди-Поненте. До предложения о покупке мы выясняем, кто живёт в доме и на каком основании, проверяем реестры вместе с нотариусом и прописываем в предварительном договоре, что дом должен быть свободен в день сделки.
Звоните +39 0184 26.16.87, пишите на info@aquamarina.email или приходите в наши офисы в Сан-Ремо (Via Roma 32) и Бордигере (Via Vittorio Emanuele 302).

Нужен полный гид? Получите Buyer Guide от Aquamarina со всеми этапами покупки на Ривьере: запросить здесь.
По желанию — 15 минут бесплатной консультации по телефону или видеосвязи с нашим экспертом.

Читайте также: Компромессо: что вы подписываете при покупке дома в Италии · Нотариус и депозит цены · Наши объекты на продажу

Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию нотариуса или адвоката.