Нотариус и депозит цены при покупке дома в Италии

В Италии покупка недвижимости завершается подписанием rogito — окончательного договора у нотариуса (notaio). Итальянский нотариус — государственное должностное лицо, он не представляет ни покупателя, ни продавца и отвечает за законность сделки. Порядок сделки, сроки и способы оплаты определяет итальянский закон, а не правила вашей страны. С 2017 года покупатель или продавец может также попросить нотариуса хранить деньги до тех пор, пока переход права не станет надёжным. Рассказываем, что делает нотариус и как работает депозит цены.

Кто выбирает и оплачивает нотариуса
По Гражданскому кодексу Италии расходы по договору купли-продажи несёт покупатель, если не договорились иначе (ст. 1475). Поэтому нотариуса обычно выбирает покупатель. Тарифы свободные с 2012 года: попросите письменную смету, нотариус обязан её дать с указанием расходов (Закон 124/2017, ст. 1, п. 150).

Что проверяет нотариус до сделки
Закон о нотариате (Закон 89/1913, ст. 28) запрещает нотариусу удостоверять сделки, противоречащие закону. До подписания нотариус:

• проверяет, что продавец действительно собственник, по цепочке прежних сделок;
• проверяет в реестрах недвижимости ипотеки, аресты и другие обременения;
• указывает в договоре градостроительные данные объекта (ст. 46 Декрета 380/2001; для зданий, строительство которых началось до 17 марта 1985 года, — ст. 40 Закона 47/1985);
• получает заявление о соответствии фактического состояния кадастровым данным и плану; без него договор недействителен (ст. 29, п. 1-bis Закона 52/1985);
• указывает в договоре способ оплаты и участие агентства (ст. 35, п. 22 Декрета-закона 223/2006) и проводит проверку по закону о противодействии отмыванию денег (Законодательный декрет 231/2007).

Нотариус проверяет документы, а не реальное состояние дома. Поэтому в Лигурии мы советуем заказать отчёт о градостроительном соответствии до compromesso (предварительного договора).

Риск между подписанием и регистрацией
После сделки нотариус регистрирует договор и вносит его в реестр недвижимости (trascrizione). Только после этого покупка действует в отношении всех третьих лиц. В этот короткий промежуток против продавца может быть зарегистрирована ипотека или арест. Если деньги уже уплачены, вернуть их бывает трудно.

Как работает депозит цены
Закон 147/2013 (ст. 1, пп. 63–67) с изменениями Закона 124/2017 обязывает нотариуса перевести цену на специальный счёт, если об этом просит хотя бы одна сторона — покупатель или продавец.

• В день сделки покупатель передаёт нотариусу цену (или остаток), обычно банковским чеком или переводом. Если деньги поступают из-за рубежа, заранее спланируйте перевод на итальянский счёт.
• Деньги на этом счёте отделены от имущества нотариуса: они не входят в его наследство, и на них не могут обратить взыскание ни его кредиторы, ни кредиторы продавца.
• После регистрации нотариус проверяет, не появились ли новые обременения против продавца, и платит «без промедления», обычно в течение нескольких рабочих дней.
• Проценты по счёту не получают ни стороны, ни нотариус: по закону они идут на льготное кредитование малого и среднего бизнеса.

Выплату можно связать и с конкретным событием, например со снятием ипотеки продавца.

Язык договора
Если вы не говорите по-итальянски, закон о нотариате требует участия переводчика или перевода договора (Закон 89/1913, ст. 54–55). Обсудите это с нотариусом заранее.

Стоит ли?
Для покупателя это реальная защита, особенно если у продавца есть долги, ипотека или сделка сложная. Для продавца главная цена — время: деньги приходят через несколько дней после сделки. Вознаграждение за депозит законом не установлено: попросите указать его в смете. Договориться о депозите лучше уже в compromesso.

Планируем всё вместе до сделки
С 2003 года Aquamarina Real Estate сопровождает иностранных покупателей в Сан-Ремо, Бордигере и на всей Ривьере-ди-Поненте. Мы готовим с вами документы, согласуем с нотариусом сроки и оплату и остаёмся рядом до передачи ключей.
Звоните +39 0184 26.16.87, пишите на info@aquamarina.email или приходите в наши офисы в Сан-Ремо (Via Roma 32) и Бордигере (Via Vittorio Emanuele 302).

Читайте также: Компромессо: что вы подписываете при покупке дома в Италии · Налоги и расходы при покупке недвижимости в Италии · Ответственность нотариуса в Италии: 15 лет

Хотите полное руководство?
Наше бесплатное руководство по покупке на Ривьере объясняет все этапы — от предложения до сделки, с проверками перед подписанием. Запросите его здесь: https://acquamarina-international-home-di-megale-matteo-c-sas.propform.io/uRriOKSPVZVb
По желанию — 15 минут бесплатной консультации по телефону или видеосвязи с нашим экспертом.

Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию нотариуса или адвоката.